Консультации, подбор объектов,
полное юридическое сопровождение

(495) 79 645 79
(916) 184 62 01


Регион:
Тип недвижимости:
Цена:
 
Недвижимость в Хорватии Недвижимость в Черногории Недвижимость в Италии Недвижимость в Греции Недвижимость в Испании Недвижимость в Болгарии  
Португалия сегодня Недвижимость в Португалии Процедура покупки недвижимости Ежегодные платежи Иммиграция в Португалию Компании в Португалии Инвестиции в Португалии Часто задаваемые вопросы  
 
 


Процедура покупки недвижимости

 
Процедура покупки недвижимости складывается из нескольких стадий:
 
 
1)                 Осмотр объектов в сопровождении риэлтора.
 
Демонстрация объектов осуществляется на автотранспорте риэлторской компании на английском или португальском языке бесплатно, в том числе по выходным и праздничным дням. За дополнительное вознаграждение привлекается русскоязычный переводчик. Обратите внимание на то, что каждая риэлторская компания должна быть сертифицирована.
 
2 )      Оценка объекта.
 
Данная процедура не является обязательной во всех сделках, но в случаях покупки объекта по схеме ипотечного кредитования она необходима. 
Речь идет о всестороннем инспектировании объекта недвижимости, и его должен проводить дипломированный оценщик.
Данная процедура помогает выявить потенциальные проблемы связанные не только с объектом недвижимости, но и с планами по прокладке новых дорог и окружающей застройке.
Все вновь построенные объекты имеют 5-летнюю гарантию от подрядчика.

Стоимость услуги по оценке - 200-300 ЕВРО.

3)                 После выбора определенного объекта осуществляется юридическая экспертиза его документации.
 
Для этого привлекается квалифицированный юрист (ADVOGADO), поскольку существует масса юридических тонкостей и особенностей. В Португалии степень юриста присваивается специалисту, окончившему 5 летний курс в университете и проработавшему 18 месяцев под руководством опытного юриста с 5 летним стажем. Юрист также должен быть зарегистрирован в Обществе юристов “Ordem  dos  Advogados. Каждый адвокат в Португалии весьма дорожит своим членством в Обществе юристов и деловой репутацией. Проверить информацию об адвокатах можно здесь: 
http://www.oa.pt/Servicos/PesqAdvogados/pesquisa_adv.aspx?idc=31897&cedula=282F&ordenacao=0

В круг обязанностей юристов входит проведение экспертизы на предмет возможности продажи объекта, наличия всей необходимой документации, прав собственности на объект, земельный участок, отсутствия долгов и обременения, наличия разрешений на строительство и.т.д.. Некоторые крупные объекты располагают своими юристами.
 
Покупатель имеет право оформить доверенность Procuraçãoна своего юриста для обеспечения возможности его работы в свое отсутствие, что позволяет избежать дополнительных поездок в страну для подготовки различных документов.
Привлечение адвоката осуществляется по желанию клиента и не является строго обязательным.

Стоимость адвокатов услуг обычно находятся в пределах 1-1,5% от стоимости объекта в зависимости от сложности истории объекта.
 
4) Получение налогового номера -  “NUMERO  DE  CONTRIBUINTE” (NIF)
 
Перед приобретением объекта недвижимости каждый клиент обязан получить налоговый номер “numero  de  contribuinteчерез своего юриста или представителя. Этот номер присваивается налоговыми органами – Servico de Financas) по месту нахождения объекта недвижимости. Он также необходим для открытия и поддержания счета в португальском банке, который может потребоваться для оплаты коммунальных услуг.
 
Смысл получения номера также состоит в том, что покупатель становится на учет в португальских налоговых органах как плательщик налогов, связанных с объектом недвижимости.
Налоговый номер может быть получен адвокатом по доверенности от клиента.
При этом налоговый номер получает как физическое, так и юридическое лицо вне зависимости от места регистрации.

Получение налогового номера: € 8,00-25,00 / на человека.

5) Фиксация объекта за клиентом и снятие его с продажи.

Для фиксации объекта клиентом и снятия его с продаж требуется внесение  € 5000,00, которые затем вычитаются из суммы депозита или основного платежа.
 
 
6) Составление  ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО  ДОГОВОРА -  “CONTRATO  DE  PROMESSA  DE  COMPRA  VENDA
 
При заключении предварительного договора стороны берут на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Предварительный договор включает все основные договорные условия: описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, внесение задатка.
Размер задатка покупателя продавцу обычно составляет 10-30% от суммы сделки. Предварительный договор является обязательным для исполнения сторонами документом, в котором оговорены цена объекта, сроки и условия.
 
В случае отказа от сделки продавца после подписания ПД, он возмещает покупателю задаток в двойном размере. В случае отказа от сделки покупателя, он теряет задаток и может быть привлечен продавцом к суду для получения компенсации. В этом случае вступает в силу специальная процедура называемая «особый порядок ведения дел» (“order of specific performance”), являющаяся долгой, дорогостоящей и подлежащей рассмотрению в судебном порядке.
При заключении предварительного договора стороны предъявляют документы, идентифицирующие личность, а также информацию о проживании и семейном статусе (важно при наличии брачного контракта).
В случае подписания Предварительного договора доверенными лицами (адвокатами, представляющими Стороны), подписи доверенных лиц заверяются нотариусом.
В противном случае, при личном подписании договора сторонами, нотариального заверения подписей не требуется, однако при этом договор является юридически обязывающим для обеих сторон и его нарушение может послужить основанием для обращения в суд.
 
 
Каким образом осуществляется оплата за объект недвижимости ?

Оплата осуществляется путем перечисление средств по безналичному расчету. Существует несколько вариантов:
 
А) Перевод непосредственно Продавцу.

Б) Перевод средств на обособленный счет адвоката с последующим переводом Продавцу (самый распространенный способ).

В) Перевод средств сначала на личный счет в Португалии, а затем на счет Продавца. При этом для своевременного совершения платежа адвокату может выдаваться доверенность на распоряжение счетом.
 
Открытие счета для нерезидента в Португалии – это непростая задача, хотя в Португалии имеется ряд прекрасных банков: BES (Banco  Esprito  Santo), Barclays, BANIF.

Вам потребуется предоставить:
 
- Копию паспорта
- Свидетельство о рождении (иногда)
- Свидетельство о браке (иногда)
- Подтверждение адреса (на водительских правах, на счетах за коммунальные услуги, на банковских выписках)
- Свидетельство о налоговом номере в РФ (иногда)
- Декларацию о доходах за прошлый год (иногда)
- Справку с работы (на португальском и английском языках)
 
Некоторые банки требуют предоставление указанных документов в апостилированных копиях с переводом на португальский, выполненным сертифицированным переводчиком.
 
У некоторых банков более мягкие требования.
  
 

7) ИТОГОВАЯ СДЕЛКА - “ESCRITURA
 
Между подписанием Предварительного и Основного договора (заключения итоговой сделки) может проходить от 1 до 6 месяцев.
 
На завершающем этапе сделки происходит передача оставшейся суммы стоимости объекта и подписание основного договора в офисе нотариуса. Сначала Нотариус проверят полноту и законность всех предоставляемых для сделки документов по объекту недвижимости.
Затем нотариус вслух зачитывает документ, подтверждающий факт передачи/получения полной суммы оплаты за объект недвижимости, а также текст основного (финального) договора, где фиксируется момент полной оплаты за объект. Чтение производится на португальском языке, поэтому покупателю рекомендуется приглашать своего юриста или риэлтора в качестве переводчика, так как присутствие переводчика при подписании Final  Deed (Основного договора) обязательно.

Услуга нотариуса - до 300 евро.
Гербовый сбор (Imposto de Selo) – 0,8% от стоимости объекта, (дополнительно 0,6% при кредитовании),
оплата этого налога производится в налоговой инспекции за 3 дня до подписания итоговой сделкиEscritura”.
 

Ниже приведен список документов необходимых для escritura”, подбором которых занимается риэлтор, адвокат ли нотариус.
 
               Ø      Выписка из земельного кадастра - “ CERTIDÃO  DE  TEOR”
 
Подтверждает законность существования и местоположения объекта.
 
Ø      Жилищный Сертификат - “LICENÇA  DE  HABITAÇÃO”
 
Документ от муниципалитета, подтверждающий, что данный объект соответствует строительным нормам и пригоден для проживания.
Применяется только к объектам, построенным позднее 1951 г.
 
Ø     Заверенные планы объкета, выданные Муниципальными органами (Camara).
 
Ø      Выписка из налоговой инспекции -“CADERNETA  URBANA / RUSTICA  PREDIAL”
 
Документ из налоговой инспекции, подтверждающий факт регистрации объекта с целью уплаты налогов. В нем содержится информация о местоположении  объекта, величине участка земли, количестве комнат, габаритах бассейна и т.п. Данные должны совпадать с выпиской из земельного кадастра. 
 
Ø      Подтверждение об уплате муниципальных налогов по объекту за последние пять лет.

                Ø      Сертификат по энергосбережению 
CERTIFICADO ENERGETICO, этот документ применяется с 1 января 2009 года.
 
Ø     Документ от Португальского института по защите исторических памятников - IPPAR
 
В случае, если объект недвижимости является историческим памятником, юристу покупателю придется получить документы от института “IPPAR” и муниципалитета, подтверждающие тот факт, что они не собираются воспользоваться своим правом запрета на продажу.
 
Ø      Паспорт объекта “FICHA  TÉCNICA  DE  HABITAÇÃO”
 
Представляет собой документ о праве собственности на 10 страницах, содержащий все необходимые бумаги, включая Жилищный и Налоговый сертификат. В нем также имеются реквизиты подрядчика, архитектора и поставщиков, к которым в будущем можно предъявлять претензии по качеству строительства. Действительно только для объектов с Жилищным сертификатом, полученным после 30.03.2004. 

Ø      Квитанция об оплате налога на покупку недвижимости  – IMT – “IMPOSTO  MUNICIPAL  SOBRE AS  TRANSACCOES/TRANSMISSOES  ONEROSAS”. Оплата этого налога производится в налоговой инспукции за три дня до подписания основного договора - Escritura.

Квитанции об оплате налога и гербового сбора  (IMT и ImpostodeSelo) из налоговой инспекции предоставляются нотариусу в день подписания Escritura.
 
 
Ставки налога пересматриваются и устанавливаются ежегодно. В 2009 году были установлены следующие ставки налога:
 
 
Стоимость объекта недвижимости, ЕВРО
% налога
До 89.700,00
1%
От 89.700,00 до 122.700,00
2%
От 122.700,00 до 167.300,00
5%
От 167.300,00 до 278.800,00
7%
От 278.800,00 до 557.500,00
8%
От 557.500,00
6%
Сельхоз угодья
5%
Участки земли в черте города
6,5 %
 
 
  
 
Система расчета налога очень сложна и учитывает массу составляющих.

Рассчитать налог можно на сайте: http://www.e-financas.gov.pt/SIGIMI/calculos.jsp

В частности, к любой полученной в результате расчета сумме применяется установленный налоговый вычет.
 
По сельским, промышленным и прочим особым объектам может требоваться иной перечень документов на проверку нотариусу.
 
Может также потребоваться такой документ, как Licenca para captacao de agua, подтверждающий, что скважина водозабора надлежащим образом зарегистрирована.
 
 
 
8) Регистрация права собственности - REGISTO
 
По окончании итоговой сделки “escritura” заверенная нотариусом копия договора купли-продажи должна быть передана в земельный кадастр Conservatoria  do  Registo  Predialдля регистрации прав нового собственника.
Копия договора купли-продажи также передается в налоговые органы.
Стоимость регистрации ок. 250 ЕВРО.
 
 
9) Смена лицевого счета
 
При смене собственника объекта меняются данные лицевого счета по услугам телефонной связи,
электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению и услугам кондоминиума (заключаются новые договоры).
Стоимость услуг по переоформлению - от 100 до 200 евро
 
 
 

10) Оплата ежегодного налога на имущество – IMI- “Imposto Municipal Sobre Imóveis”, процентная ставка варьируется от 0,2% до 0,5%, расчет этого налога проводится от кадастровой стоимости объекта.
 
 
Как правило, процедура покупки требует двух визитов клиента в Портагулию.
В течение первого визита осуществляется выбор объекта, получене налогового номера, открыте банковского счета, заключение Предварительного договора, снятие объекта с продажи.
В течение второго визита осуществляется оплата налогов, перевод средств Продавцу, заключение Основного договора, подача документов на перерегистрацию прав собственности и переоформление лицевых счетов.

 
   
 
Тип: Коттедж
Регион: Фаро
Город:  Lagos
Цена:  190000  EUR
Тип: Коттедж
Регион: Фаро
Город:  Lagos
Цена:  148500  EUR
Тип: Апартаменты
Регион: Кашкайш
Город:  Эшторил
Цена:  134000  EUR
Тип: Земельные участки
Регион: Альбуфейра
Город:  Альбуфейра
Цена:  385000  EUR
Тип: Коттедж
Регион: Фаро
Город:  Vila Real de Santo Antonio
Цена:  750000  EUR
Все объекты нашей базы данных в настоящее время реально предлагаются к продаже.
База данных обновляется еженедельно.
По заявленным Вами параметрам объекта недвижимости мы также можем осуществить поиск по всему побережью, в том числе за пределами нашей базы данных.
 

Контактные телефоны в Москве:
(495) 79 645 79, (916) 184 62 01
Электронный адрес: portugal-estate@bk.ru

2005 © Недвижимость в Португалии:
квартиры, коттеджи, виллы и дома в Португалии.